Gli affari del mattone: da luglio aumentate le compravendite

LIVORNO. Gli affari sotto il segno del mattone in Toscana non hanno alle spalle un’annata d’oro. Le compravendite di case hanno fatto registrare un segno “meno” in nove province su dieci: soltanto Prato si è salvata dall’ondata di diminuzioni del numero di abitazioni passate di mano, ma solo per attestarsi su una crescita quasi zero (più 0,25%).

La mappa della situazioni la disegna l’Osservatorio mercato immobiliare, nato sotto il tetto dell’Agenzia delle Entrate per pubblicare una sfilza di dati sulla base degli atti reali registrati dal notaio: sono appena stati sfornate le cifre aggiornate a fine dicembre 2024 (anche se solo provvisorie). In questa notizia trovate qualcosa che appare paradossale: com’è possibile che, per fare un esempio a caso, nella città di Venezia nell’autunno scorso abbiano cambiato proprietà 1.144,64 case? Quel “virgola 64” cosa ci fa? Bisogna ricordare che, magari in seguito a una eredità, talvolta si hanno porzioni di proprietà e anche queste vengono compravendute, dunque quel che c’è dopo la virgola segnala qualche spicchio di appartamento passato di mano in quel trimestre.

Detto questo, vediamo che nelle città toscane, come detto con la sola eccezione di Prato, non troviamo nient’altro che flessioni rispetto a quanto era avvenuto l’anno prima: talvolta significative, talvolta minime. Ad esempio, a Pisa il totale delle case compravendute nel 2024 è sceso a 1.444,04 (meno 0,13% rispetto a dodici mesi prima); a Firenze appena un po’ peggio, scendendo a 4.824,7 proprietà immobiliari passate di mano, meno 0,65% se pensiamo che nel 2023 erano state 4.856,14; a Lucca il complesso delle cessioni è stato di 1.088,75 alloggi, il 6,4% in meno a confronto con l’anno precedente. Fino al ruzzolone di Massa: qui si è precipitati sotto quota 700 lasciando sul terreno quasi il 13% (erano più di 800 nel 2023).

E Livorno città? Il quadrimestre autunnale non ce l’ha fatta a raddrizzare il dato globale livornese del 2024 che, al tirar delle somme, mostra un calo superiore ai tre punti percentuali (meno 3,1%). E’ un risultato complessivo double-face: nella seconda metà del 2024 il mercato immobiliare di Livorno città ha visto aumentare gli acquisti, la Gazzetta Marittima aveva già indicato il capovolgimento della tendenza registrato negli andamenti di mercato dell’estate scorsa (qui il link all’articolo precedente). Ma questo ribaltamento positivo della tendenza non è stato sufficiente a riguadagnare quel che si era perso nel Grande Freddo dei primi tre mesi.

Si badi bene, non è qualcosa di specificamente livornese: il dato complessivo del 2024, come detto, presenta il segno “meno” per nove capoluoghi toscani su dieci e, all’opposto, nell’ultimo trimestre mette a segno un saldo positivo quasi ovunque, visto che solo due città (Arezzo e Pisa) mostrano arretramenti, peraltro limitatissimi (meno 0,5% l’una e meno 1,6% l’altra). Figurarsi che l’ondata autunnale di compravendite è stata talmente significativa che in quasi la metà dei capoluoghi toscani super i dieci punti percentuali: Grosseto, più 16,3%; Lucca, più 13,0%; Siena, più 11,8%; Prato, più 10,6%.

Qualcosa del genere avviene anche nel resto della provincia di Livorno, ma in misura meno polarizzata: nell’intera annata 2024 resta il segno “meno” come nel capoluogo ma in misura assai soft, al di sotto del punto percentuale (meno 0,7% contro meno 3,1%). Lo stesso dicasi per l’ultimo trimestre analizzato: in positivo sì, ma quel più 2,5% è inferiore all’incremento che come per un contraccolpo è stato realizzato nel solo territorio di Livorno città (più 3,2%). Insomma, i centri della provincia labronica allungata lungo il litorale, isole comprese, nella prima metà dell’anno se la sono cavata un po’ meno peggio rispetto al capoluogo e invece da luglio in poi se la sono vista, perdonate la grammatica sui generis, un po’ “meno meglio” che Livorno città.

Ficcando il naso ancora un po’ più in profondità in questa babele di cifre, ci si ritrova a fare i conti con un aspetto che non è chiaro se identificare come una coincidenza del destino o, al contrario, una tendenza del mercato. Fatto sta che si restringe la dimensione delle case che a Livorno hanno cambiato padrone: lo si intuisce dalla superficie complessiva della montagna di atti registrati: a Livorno città nel 2024 non ce l’ha fatta a oltrepassare la soglia dei 200mila metri quadri (199.029), il 5,5% in meno dell’anno precedente (210.682 mq). E anche nell’ultimo dati disponibile, quello dello scorso autunno, a dispetto di un aumento del 3% degli atti ufficiali, si totalizza una superficie complessiva che è leggermente al di sotto di quella compravenduta nel 2023 (55.716 metri quadri contro 56.039). Anche a Pisa la musica non è molto differente mentre nella provincia di Lucca si riscontra una tendenza del tutto opposta.

A questo punto non rimane che lasciare sul tavolo l’interrogativo: che ne sarà in questo primo trimestre 2025? Non viene solo dopo i dati fin qui disponibili: vi si misureranno gli effetti dello sconquasso che il ciclone Trump sta portando non solo nella geopolitica ma anche, come non bastasse, nell’economia reale con l’innalzamento di barriere-boomerang. Il surplus di liquidità, l’abbiamo visto nella recente inchiesta sui risparmi, è nei conti dei livornesi in banca e/o alla posta: magari non di tutti ma di quella porzione di società che è stata al riparo dai venti dei guai: ecco, quei patrimoni accantonati si trasferiranno? E dove? Forse cercheranno rifugio nel mattone?

Mauro Zucchelli